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二手房交易需注意房东遗留的问题 避免纠纷增多

2013/11/1 16:14:55  来源:网络综合整理
摘要       在二手房买卖交易过程中,不少人都知道要清点并接收…

       在二手房买卖交易过程中,不少人都知道要清点并接收房东留下的家具、家电等物品。不过,在此记者得提醒购房者,别忽视那些房东遗留下来需要迁移走的东西。近期的二手房交易过程中,因房东遗留的户口、宗教信仰物、债务等问题而产生的买房纠纷增多,给交易带来了诸多麻烦。

 买学区房   发现户口被占用

       李先生将支付违约金。不过,李先生办完了房子的过户手续,付完契税等税费,要去上户口,才发现房子的户头上已经有人落了户,而且户名不是前房东吴先生。几经交涉后,李先生才发现,原来目前占用户口的是这套房子的一手房东林先生(化名)。林先生从2006年把房子卖给吴先生,但是购房合同并没有约定要把自己的户口迁出,而吴先生一直没有在此落户,就以为这套房子没上过户口。

       在买房交易中遇到这样的问题解决起来会相当麻烦。因为户口问题是一手房东遗留下来的,李先生无法通过法律途径直接要求一手房东把户口迁出。而如果按照李先生与前房东吴先生所签的购房合同来处理,李先生又违背了当初买房的初衷,而且损失能获得多少赔偿还得看合同约定。

       要避免该类问题,在买房之前,最好去房源所在地派出所询问一下房子的户口情况,防患于未然。此外,在买房签订购房合同时,要在合同中明确约定不能落户卖方需承担的违约责任,赔偿金额可根据总房款的比例来计算,金额约定高一些,甚至可以约定如果不能落户可以退房。 

签合同付首付款     要过户发现房子被银行冻结

       近期,因为房东的债务问题而发生的购房风险在提高。

       最近,不少购房者在与房东直接交易的过程中,因为房东债务问题使得交易受阻的现象不少。据其介绍,一些购房者在买房签订购房合同后,直接将购房款打到了房东的账户。可是,到了过户的时候才发现,房东因为债务缠身被起诉,导致房产被冻结。遇到这样的问题,购房者不仅没办法过户,而且,因为房东债务缠身,连追讨房款都成了问题,使得不少购房者叫苦连天。

      这种情况,可以请求解除合同。因为房子被冻结,导致房子无法实际交付,违背了买受人订立这个合同的目的,合同无法履行,可以请求解除合同,要求返还首付款,赔偿损失。

      不过,这种情况下,通常卖方都没有其他财产。如果拍卖的房子存在抵押权的情况,拍卖的价值要先赔给抵押权人(比如银行或个人),赔偿完抵押权人之后,剩余的钱再按比例分配给债权人。这样分配下来,可能购房者获得的钱款会出现不足,带来损失。福建双鼎律师事务所主任律师于那刚表示,没还上的,只能等债务人具备还债能力后,再执行。

       在二手房交易过程中,尽量找有品牌资质的第三方监管房款。通常情况下,在签订购房合同后,钱款会先打入房产中介机构的公司户头,待房子过完户后,中介方再把款打给卖方。除了找第三方监管钱款,在买房前,可要求卖方持个人身份证一起到房管局查一下房子是否被冻结。

新房东要入住    宗教信仰问题应协商解决

      买了房,发现房东的祖先牌位、佛龛等信仰物迟迟不搬走,部分购房者遇到了这样的问题。

      最近,一购房者在买房过程中就遇到了这样的烦心事。在办理完房子交易准备入住时,买房者才发现前房东巨资打造的佛龛迟迟没有搬走。买房者几次沟通,卖方因种种原因一拖再拖,让买房十分烦恼。

      最近处理的房产案件中,有不少案件是关于宗教信仰问题而产生的。有的房子已经过户了,可是房东的佛龛却迟迟不搬走,导致购房者一怒之下要起诉。

     “涉及宗教信仰的问题,这类问题最好是能通过协商解决。”于那刚提醒,买房人在签订购房合同时,在合同中需明确约定这类物品何时迁出,并约定好违约的赔偿责任,以避免买房后遭遇这类问题的困扰。 

 

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